Denne tas nå fortløpende i bruk av aktørene i næringsmarkedet. I forbindelse med revisjonen er det gjort en rekke presiseringer og omformuleringer, i tillegg til noen endringer som har materiell betydning.
Gjennom et bransjesamarbeid, hvor representanter fra Huseiernes Landsforbund, Foreningen Næringseiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglingsforbund deltar, er det utviklet standardiserte leiekontrakter for næringslokaler og næringsbygg, både for nye/rehabiliterte og brukte/”as is” lokaler/bygg. De siste årene har det skjedd en ”standardiseringsrevolusjon”, og standardkontraktene er nå i utstrakt bruk i hele bransjen.
Merverdiavgift
Med utgangspunkt i justeringsreglene for merverdiavgift er det i standkontraktenes bestemmelser om merverdiavgift nå inntatt en skadesløsholdelseserklæring som innebærer at leietaker skal holde utleier skadesløs for ethvert forhold som innebærer at utleier må tilbakeføre fradragsført inngående mva. Dette gjelder også dersom det foreligger formelle mangler på utleiers side.
Videre er leietakers dokumentasjonskrav, særlig knyttet til egne aktiveringspliktige påkostninger skjerpet. Dette kravet innebærer merarbeid for leietaker i forhold til tidligere standard.
Universell utforming
Med hjemmel i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven, og med hjemmel i nye regler i plan- og bygningsloven, kan utleier og/eller leietaker få pålegg om oppgradering av lokalene/bygget for å oppfylle krav til universell utforming.
Hvem som skal ha ansvaret for et slikt pålegg foreslås nå regulert i standarden, og ansvarsfordelingen gjelder uavhengig av om kravet opprinnelig rettes fra det offentlig mot utleier eller leietaker. Dersom kravet kan tilbakeføres til ”leietakers særlige bruksformål eller den bransje leietaker driver i” skal kostnadene bæres av leietaker, ellers av utleier. Det kan her være snakk om store fremtidige kostnader, og avgrensningskriteriet synes ikke klart.
Prisavslag ved forsinkelse/mangler
Den tidligere standarden fastsatte at leietaker bare kunne kreve avslag i leie for forsinkelse dersom denne var vesentlig. Dette fremstod som en urimelig klausul, som altså ville gi leietaker plikt til å betale leie selv om leieobjektet ikke var stilt til hans disposisjon, så lenge forsinkelsen ikke ble vesentlig. Dette er nå ryddet opp i. Vesentlighetsterskelen gjelder imidlertid fremdeles for mangler, hvilket i stor grad er akseptert som bransjestandard for å unngå diskusjoner om bagateller.
Utvidelse av utleiers ansvar ved kontraktsbrudd
Videre er ansvarsbegrensningen på utleiers ansvar ved utleiers kontraktsbrudd til et kvartals leie økt til et halvt års leie, og det er presisert at dette også gjelder ved forlengelse.
Unntaket for utleiers ansvar ved eget kontraktsbrudd for indirekte tap videreføres imidlertid.
Felleskostnader
I vedlegget som oppsummerer hva som inngår i felleskostnadene er det nå presisert at dette bare er eksempler. Det er kostnadens art som er avgjørende, ikke om opplistingen man har gjort er komplett. Videre presiseres det at kostnader til rengjøring av utstyr til solavskjerming er en felleskostnad, hvilket er veldig praktisk.
Har du spørsmål om denne artikkelen? Ta gjerne kontakt med:
Kristoffer Aasebø: Partner i Bull & Co.
Telefon: 23 01 01 51
Mailadresse: kaa@bullco.no
eller
Thomas Talén: Senioradvokat i Bull & Co.
Telefon: 23 01 01 96
Mailadresse: tt@bullco.no